回龍觀的二手房價「北京回龍觀二手房房價走勢」

最近和大家聊了很多賣房話題，不少朋友錯過了上一輪賣房時機，現在正在抓緊賣房。另一方面，北京樓市正在處于上漲期，很多長期看好的區域漲幅都很出色，回龍觀甚至出現了不少8萬單價成交的房源。

不免有人問，回龍觀價格提到這么高，還能買嗎？會不會橫盤？

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回龍觀霍營

回龍觀地區緊鄰海淀核心產業區，這幾年非常熱門，還有旁邊的霍營，雖然都屬于昌平，但成交量和漲幅都不錯，是北京成交量的頭部片區。

這其中有兩個原因，一是回龍觀承接了大量上地-西二旗的產業外溢，是碼農剛需置業首選，另一方面是回龍觀區域的總戶數是全北京最多的。8月數據還沒出，光看7月數據，昌平的掛牌價和漲幅已經領漲。

昌平的漲幅，另一方面還得益于回天計劃改造，回龍觀整個地區有51.7萬人，126個小區，地鐵13號線和8號線帶動，讓這里成為目前居住密度最大的社區之一。

但回天地區在昌平，配套建設遠遠落后于北京市區，為了改善這一情況，北京市在2018年發布《優化提升回龍觀天通苑地區公共服務和基礎設施三年行動計劃（2018-2020年）》，宣布將用200億投資用來改造升級回龍觀天通苑片區。到2020年補齊教育、醫療衛生、文體、交通等各方面公共服務短板。

如今到了2022年，回天地區的生活配套的確得到了很大的提升，學校新增了人大附昌平分校，回龍觀積水潭醫院也將入駐，甚至還建設了一度風靡網絡的北京首條自行車專用車道。

其中最有價值的，莫過于13號線的拆分。

回天計劃兩期，一共8年，最有價值的提升應該算是13號線的拆分。西二旗一度是北京最擁擠的地鐵，為了緩解這一情況，北京市政府將13號線劃分為A段和B段，緩解交通難題。并于2020年開始動工。

13A線南段從13號線大鐘寺站以南撥線向南延伸至車公莊，與6號線換乘，實現30對折返能力，北段由既有13號線西二旗站以北撥線向東敷設至回龍觀、天通苑，與17號線換乘。線路全長30公里，其中新建工程16.8公里，全線設車站18座（含清華東站及清河站），換乘站11座。

13B線由13號線東直門至回龍觀站西側撥線向西延伸至上地軟件園，與16號線換乘。線路全長32公里，其中新建工程5.8公里，共設車站15座（含建材城東站），其中換乘站9座。

13A和17號線換乘，回龍觀居民可以不再繞乘10號線，直接上17號線即可，大大減少通勤時間。

生活環境的提升和地鐵的加持，讓在后廠村、軟件園工作，居住在回龍觀、霍營的朋友通勤更方便，也成就了回龍觀的房價。

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回龍觀漲幅突破10%

最近一年，回龍觀的漲幅為10%，最近一輪的漲幅為17%，從數據上看，遠遠跑贏北京大盤。這也恰恰說明了居者一直強調的選房邏輯，選擇有產業、有交通、無硬傷的住宅產品，才能在利好逐步實現的過程中，實現長期價值。

但即便是在利好片區，也不能盲買，要有具體的選盤邏輯。比如這輪回龍觀大漲中，能達到8萬/平的房子，主要是金域華府二期、三期，國風美唐二期、三期，公園悅府三期。國風美唐一期也有掛牌8萬的，但還沒成交。

金域華府二期79平兩居

這其中最先進入8萬單價序列的是金域華府，從去年就有了，相對來說穩定一些，最近三個月有微跌，但三期均價還是在8.5萬/平左右。國風美唐和公園悅府有高價成交的房子，但現在還沒全線上漲，還能用6萬多的價格買到。這其中的差別，受戶型、小區、距離地鐵位置和房齡的影響。

國風美唐三居室

現在北京市場上改善需求暴漲，國風美唐因為房齡新、交通好，裝修不錯的次新大三居價格是最高的，漲幅也最好。2020年國風美唐92平全南兩居成交價520、530萬，現在已經到了600萬。

公園悅府三居室

公園悅府最近成交好的，基本都是中高樓層裝修好的，買了就能住，業主相當于把裝修也賣給買方了。這樣的房子在二手房市場有一定溢價，但也要看買家的談判實力，能否抓住業主的博弈心理。

另外還有領秀慧谷，和國風美唐、公園悅府、金域華府并稱為回龍觀四大神盤，領秀慧谷也有成交價不錯的樓盤，但和前面三個老大哥相比還是有些遜色的。

回歸正題，成交價到了8萬/平，回龍觀還能買嗎？可以。

寫這篇文章的目的，不是告訴大家回龍觀的房子都漲價了。這幾個小區，都是回龍觀的頭部小區，房齡新、離地鐵近，但隨著霍營的繼續開發，產業的不斷利好，回龍觀還是有一批值得挖掘的筍盤，這些樓盤現在正處于上漲期，但還沒到最高點。