提問1：
章哥好，本人在北京做些小生意，已經沒有了購房資格。現在想用公司名義投資**項目的寫字樓，覺得租售比還不錯，您覺得可行嗎？謝謝
回答1：
1、 如果你是自用為主，那當然沒問題。但如果是投資的話，請慎重考慮，盡量不要投。
2、 從租售比來看，北京的各個寫字樓都不錯，在200-300之間。但是，這只是大致的算法，稅費、空置期、折舊都算了嗎？如果加上這些，看看還合適不？
3、 不光是北京，全中國的寫字樓都不建議投資，確實有自用需求的再購買。
以北京為例，現在的住宅價格遠遠高于同板塊的寫字樓，租金卻不如寫字樓高。為什么會出現這種“倒掛”的現象？
其實在2008年之前，寫字樓的價格一直是高于住宅的。尤其是在2005年之前，幾乎是周邊住宅的兩倍，甚至更高。而且租金都和現在差不太多，那時的寫字樓絕對是香餑餑。
4、 商品價格是由什么決定的，供需關系。如果需求大供給少，商品價格就高，否則就得降價。
人們總有個刻板觀念，就是各地政府都喜歡開發商，尤其是住宅的開發商。實際根本不是這么回事兒。除非是小縣城，只要是規模稍微大點的城市，主政者都不把住宅開發商當回事，理都不愛理。
政府真正歡迎的是商業地產的開發商，比如萬達這種，因為能帶來源源不斷的稅收。而住宅不是，一塊地買完就沒事兒了，除了收點契稅印花稅之外，再也收不到什么錢了。而商業不同，無論是商鋪還是寫字樓，都是生意，也就有了稅源。
所以，各地都加大工商業用地的供給，減少住宅用地的指標。可這就造成了兩個循環，住宅用地越少，價格就越高，人們就越爭搶。商業用地越多，商鋪寫字樓價格就越低，而且空置的也越來越多。
5、 投資寫字樓要想真正賺錢，就必須有大量的公司出現，可是這符合經濟規律嗎？哪兒有那么的多的公司啊？
您就是做生意的，現在開公司掙錢多難啊。這次疫情，不知道有多少家小公司倒閉，那空置出來的辦公室寫字樓怎么辦？只能空著，指不定到什么時候才能租出去呢。
住宅空置的時間不會太長，只有肯降價，一定有租戶。而寫字樓不行，不僅租戶不好找，而且要求也很難合拍。住宅就這幾種戶型，能滿足所有人的需求。而寫字樓呢，從幾十平米到上千平，客戶的需求也是各種各樣。就算是價格合適，不符合人家的要求也沒用。市場上空著這么多，人家憑什么非得租這里啊！
6、 所以，建議不要純粹投資，這種產品根本不是普通人玩兒的。空置上半年一年是很正常的事情，甚至租戶拖著不交房租都正常。業主沒什么辦法，轟走了這個，很難找到接手的，可物業費什么的還得按時交，這種成本可是遠超住宅的。
總之一句話，寫字樓的黃金年代早就過去了，一去不復返，盡量不要投資。
提問2：
章哥好，現在有問題困擾很近了。
1. 孩子1年級，目前在大興上學。感覺教育實在不行，所以想購買海淀學區房，為了孩子而投資。正在辦理工作居住證，預計8月初就能下來，請問在開學前還來得及辦房產手續嗎？
2. 我們資金有限，看中關村地區單價最低的6萬5左右，42㎡，請問這使用面積大概有多少？
3. 我們首付現在不多，所以想明確了房子之后把老家的兩套房子賣掉。預計能湊到130萬左右。請問怎么操作合適？
回答2：
1、 既然你們沒有北京戶口，那就干脆放棄換學區的想法吧。
不要說跨區了，就是本區內轉學都不容易，轉入優質校更是幾乎不可能。跨區轉入海淀優質校更是完全不可能，北京戶口也做不到。
2、 不是說你購買了學區房就能入學，轉學的話必須看對方學校是否愿意接收？優質校接收的可能性為零，因為沒有學位空著。建議你不要想了，你孩子的學籍已經落在大興，那這六年就基本確定了。
3、 中關村學區房，六萬多？你看的肯定是公寓吧，要不然不可能這么便宜。這種房必須全款，而且不帶學區不能落戶，買了也對上學沒用。小戶型一般得房率65%，42㎡的使用面積27㎡左右。
4、 如果你拿到了工作居住證，而且沒有過貸款記錄。那首房首貸資格，130首付能購買370萬總價的房產。以大興4萬多的均價計算，大概能買個兩居室，25年期，月還款1.3萬左右。
5、 總結：海淀學區房和轉學就不要考慮了，建議在大興買房，自主為主兼顧保值。
提問3：
章哥您好，我去年在石家莊投資了一套房子，當時想的是北京限購太嚴，而石家莊好些。而且這里應該會比北京提前一些放松限購，那樣房子就會先漲起來。等到北京跟進之后，我把石家莊的房子賣掉，再回到北京投資。但近期覺得心里不太踏實，請您給分析一下，我這么做是對是錯？謝謝
回答3：
1、 從理論上講你這種想法沒錯，石家莊屬于三線城市，確實有可能比北京先放松限購條件。
2、 但是，這種操作在市場中卻很難實施，就是因為你趕不上市場的速度。畢竟你不是專業炒房客，對市場機會的拿捏不會太準確。
所以，等你發現北京開始上漲，趕緊去賣掉石家莊房產的時候。極有可能出現石家莊已經停止上漲，而北京開始加速，而以北京的資金體量，漲幾個點就能把你在石家莊的漲幅全部淹沒掉。
3、 所以，你這種投資方法沒有什么對錯之分，市場是無法準確預測的。既然你已經投資了，現在就算改變也不是好時機，只能建議等待。
未來的房地產市場，既有貴如黃金的區域，也有便宜如蔥的地段。當初閉著眼睛買房都發財的階段早就過去了，而且一去不復返。
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