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未來寫字樓值得投資嗎「寫字樓是否有投資價值」


我是章哥,房地產投資專家。房地產圈從業二十年,從二手房到新房、從職場小白到高管到投資人,通曉房地產領域內的一切門道。關注“章哥說買房”微信公眾號,加入知識星球“章哥說買房”提問,有問必答、絕不敷衍。全程一對一指導購房相關事宜。

提問1:

章哥好,本人在北京做些小生意,已經沒有了購房資格。現在想用公司名義投資**項目的寫字樓,覺得租售比還不錯,您覺得可行嗎?謝謝


回答1:

1、 如果你是自用為主,那當然沒問題。但如果是投資的話,請慎重考慮,盡量不要投。


2、 從租售比來看,北京的各個寫字樓都不錯,在200-300之間。但是,這只是大致的算法,稅費、空置期、折舊都算了嗎?如果加上這些,看看還合適不?


3、 不光是北京,全中國的寫字樓都不建議投資,確實有自用需求的再購買。

以北京為例,現在的住宅價格遠遠高于同板塊的寫字樓,租金卻不如寫字樓高。為什么會出現這種“倒掛”的現象?

其實在2008年之前,寫字樓的價格一直是高于住宅的。尤其是在2005年之前,幾乎是周邊住宅的兩倍,甚至更高。而且租金都和現在差不太多,那時的寫字樓絕對是香餑餑。


4、 商品價格是由什么決定的,供需關系。如果需求大供給少,商品價格就高,否則就得降價。

人們總有個刻板觀念,就是各地政府都喜歡開發商,尤其是住宅的開發商。實際根本不是這么回事兒。除非是小縣城,只要是規模稍微大點的城市,主政者都不把住宅開發商當回事,理都不愛理。

政府真正歡迎的是商業地產的開發商,比如萬達這種,因為能帶來源源不斷的稅收。而住宅不是,一塊地買完就沒事兒了,除了收點契稅印花稅之外,再也收不到什么錢了。而商業不同,無論是商鋪還是寫字樓,都是生意,也就有了稅源。

所以,各地都加大工商業用地的供給,減少住宅用地的指標。可這就造成了兩個循環,住宅用地越少,價格就越高,人們就越爭搶。商業用地越多,商鋪寫字樓價格就越低,而且空置的也越來越多。


5、 投資寫字樓要想真正賺錢,就必須有大量的公司出現,可是這符合經濟規律嗎?哪兒有那么的多的公司啊?

您就是做生意的,現在開公司掙錢多難啊。這次疫情,不知道有多少家小公司倒閉,那空置出來的辦公室寫字樓怎么辦?只能空著,指不定到什么時候才能租出去呢。

住宅空置的時間不會太長,只有肯降價,一定有租戶。而寫字樓不行,不僅租戶不好找,而且要求也很難合拍。住宅就這幾種戶型,能滿足所有人的需求。而寫字樓呢,從幾十平米到上千平,客戶的需求也是各種各樣。就算是價格合適,不符合人家的要求也沒用。市場上空著這么多,人家憑什么非得租這里啊!


6、 所以,建議不要純粹投資,這種產品根本不是普通人玩兒的。空置上半年一年是很正常的事情,甚至租戶拖著不交房租都正常。業主沒什么辦法,轟走了這個,很難找到接手的,可物業費什么的還得按時交,這種成本可是遠超住宅的。


總之一句話,寫字樓的黃金年代早就過去了,一去不復返,盡量不要投資。


提問2:

章哥好,現在有問題困擾很近了。

1. 孩子1年級,目前在大興上學。感覺教育實在不行,所以想購買海淀學區房,為了孩子而投資。正在辦理工作居住證,預計8月初就能下來,請問在開學前還來得及辦房產手續嗎?

2. 我們資金有限,看中關村地區單價最低的6萬5左右,42㎡,請問這使用面積大概有多少?

3. 我們首付現在不多,所以想明確了房子之后把老家的兩套房子賣掉。預計能湊到130萬左右。請問怎么操作合適?


回答2:

1、 既然你們沒有北京戶口,那就干脆放棄換學區的想法吧。

不要說跨區了,就是本區內轉學都不容易,轉入優質校更是幾乎不可能。跨區轉入海淀優質校更是完全不可能,北京戶口也做不到。


2、 不是說你購買了學區房就能入學,轉學的話必須看對方學校是否愿意接收?優質校接收的可能性為零,因為沒有學位空著。建議你不要想了,你孩子的學籍已經落在大興,那這六年就基本確定了。


3、 中關村學區房,六萬多?你看的肯定是公寓吧,要不然不可能這么便宜。這種房必須全款,而且不帶學區不能落戶,買了也對上學沒用。小戶型一般得房率65%,42㎡的使用面積27㎡左右。


4、 如果你拿到了工作居住證,而且沒有過貸款記錄。那首房首貸資格,130首付能購買370萬總價的房產。以大興4萬多的均價計算,大概能買個兩居室,25年期,月還款1.3萬左右。


5、 總結:海淀學區房和轉學就不要考慮了,建議在大興買房,自主為主兼顧保值。


提問3:

章哥您好,我去年在石家莊投資了一套房子,當時想的是北京限購太嚴,而石家莊好些。而且這里應該會比北京提前一些放松限購,那樣房子就會先漲起來。等到北京跟進之后,我把石家莊的房子賣掉,再回到北京投資。但近期覺得心里不太踏實,請您給分析一下,我這么做是對是錯?謝謝


回答3:

1、 從理論上講你這種想法沒錯,石家莊屬于三線城市,確實有可能比北京先放松限購條件。


2、 但是,這種操作在市場中卻很難實施,就是因為你趕不上市場的速度。畢竟你不是專業炒房客,對市場機會的拿捏不會太準確。

所以,等你發現北京開始上漲,趕緊去賣掉石家莊房產的時候。極有可能出現石家莊已經停止上漲,而北京開始加速,而以北京的資金體量,漲幾個點就能把你在石家莊的漲幅全部淹沒掉。


3、 所以,你這種投資方法沒有什么對錯之分,市場是無法準確預測的。既然你已經投資了,現在就算改變也不是好時機,只能建議等待。

未來的房地產市場,既有貴如黃金的區域,也有便宜如蔥的地段。當初閉著眼睛買房都發財的階段早就過去了,而且一去不復返。

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