買房后貸款通常有兩種還款方式：等額本金和等額本息。應該選哪種呢？可能有朋友說，當然是等額本金啊，畢竟可以省下不少利息。真的是這樣嗎？
今天我們簡單梳理下，看看房貸怎么還款最劃算。
一、兩種還款方式的差異
假設貸款金額100萬，30年，利率4.9%，那么：
1、等額本金，首月月供6861元，月供逐月下降11元，月末還款2789元；利息總額73.7萬元。
2、等額本息，月供保持一致5307元，利息總額91萬元，比等額本金還款高出了17萬元。
這兩種還款方式的差別在于：
1、等額本金，每月還的本金是一致的，月供額前高后低；
2、等額本息，每月月供是一致的，但前面還款中利息占大頭，越往后面，還的本金才越高。
3、等額本金確實比等額本息更省利息，100萬貸以4.9%的利率貸30年，利息能省下近20萬元。
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二、等額本金還款具體是怎么計算的
等額本金還款的計算方式比較簡單，就是：先把本金按貸款期限平均分，然后每一期按貸款本金余額計算當期的利息。
比如前面那個例子，100萬貸款30年，每月償還本金2778元；按基準4.9%計算，月利息就是0.4083%，第一個月利息是4083元；所以首月月供是6861元。
而第2個月，貸款本金余額為99.7萬元，對應的利息為4072元，合計第二個月月供就是6850元。以此類推。
三、等額本息還款具體是怎么計算的
等額本息的還款邏輯就比較復雜了一點，簡單說，它是運用了復利的概念。
假設貸款金額是P，月供是y，貸款期數是n，月利率是r（名義月利率=名義年利率/12）。
（1）銀行貸款給我們時，它的本息是這么計算的：P×（1 r）^n，因按月還款，所以按月復利計息。
（2）我們每月償還給銀行的錢事實上也要復利計息的。收到貸款后，我們通常是月末開始還款，于是每個月還款金額復利計息后分別是：
第1個月y×（1 r）^(n-1)第2個月y×（1 r）^(n-2)第3個月y×（1 r）^(n-3)…第n個月y×（1 r）^0=y以上兩部分相等，然后通過公式計算，就可以得出每個月固定的月供金額y了。
四、等額本金還款適合哪些人
1、現金流比較寬松，可以承擔初期較高月供的人。
2、因資金使用效率較低，適合只打算供這一套房的人。
五、等額本息還款適合哪些人
1、還款壓力較大，但收入比較穩定的人
2、希望在可承受的月供范圍內，買到總價更高，或面積更大房子的人。
3、認為未來通脹率會持續走高，未來的錢會貶值得厲害。
4、看好房價未來上漲，計劃持有幾年后變現，用有限的資金搏更高的收益。
5、手上有很好的創業或投資機會，收益率高于房貸利率，并且風險可控。
總結：房貸還款方式的選擇跟個人的實際經濟情況、買房預期、資金使用效率期望有關。
要么老老實實供這一套房，用等額本金還款省下幾十萬利息。
要么用等額本息還款最大化月供，一步到位，買到心儀的房子。
要么提高資金使用效率，用等額本息還款省下的月供，配合其他閑置資金，博取更高的投資收益。
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