裝修不得改變結(jié)構(gòu)「租戶擅自改變房屋結(jié)構(gòu)」

張艷君于2014年4月23日將坐落于首山鎮(zhèn)勝利街9-1棟2號和3號商業(yè)網(wǎng)點租賃給遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司福彩遼陽分公司。雙方簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：租賃期限共36個月，自2014年4月1日起至2017年3月31日，年租金92,400元。合同第六條房屋修繕與使用：乙方(福彩遼陽分公司)應合理使用其所承租的房屋及其附屬設施。如因使用不當造成房屋及設施損壞的，乙方應立即負責修復或經(jīng)濟賠償。乙方如改變房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修或設置對房屋結(jié)構(gòu)有影響的設備，設計規(guī)模、范圍、工藝、用料等方案均須事先征得甲方(張艷君)同意后方可施工；第九條房屋交付及收回的驗收：驗收時雙方共同參與，如對裝修、器物等硬件設施、設備有異議應當場提出，當場難以檢測判斷的，應于5日內(nèi)向?qū)Ψ街鲝垺Ｒ曳浇贿€甲方房屋應當保持房屋及設施、設備的完好狀態(tài)，不得留存物品或影響房屋的正常使用。第十一條乙方違約責任：租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)終止合同，收回該房屋，乙方應按照合同總租金的10%向甲方支付違約金。若支付的違約金不足彌補甲方損失的，乙方還應負責賠償直至達到彌補全部損失為止。未經(jīng)甲方書面同意，拆改變動房屋結(jié)構(gòu)或損壞房屋。合同簽訂后，張艷君交付房屋，遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司交付租金。

遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司承租案涉房屋后，于2014年7月6日對該租賃房屋進行裝修改造，將所租賃的兩個房屋中間墻體拆除，并分隔出多個獨立房間，安裝二級吊頂，該裝修工程于2014年8月5日竣工。工程竣工后，遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司開始使用該房屋。

2017年4月1日，雙方在文圣路網(wǎng)點再次簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期限從2017年4月1日至2020年3月31日，年租金115,120元。其余合同內(nèi)容基本與第一次簽訂的合同內(nèi)容一致。遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司一直使用案涉房屋至2020年3月31日。合同到期后，遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司不再租賃案涉房屋。

雙方在交接房屋時，張艷君發(fā)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，張艷君要求遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司將房屋恢復原樣，遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司告知張艷君到法院主張權(quán)利，不同意修復。另查，遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司與遼陽新佳建筑工程有限公司簽訂建筑裝飾工程施工合同，工期地點為遼陽市遼陽縣首山鎮(zhèn)勝利街9-1棟2號、3號，工程名稱為遼陽市遼陽縣勝利街銷售廳裝修改造工程。

該工程遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司指派王從高為駐工地代表，負責合同履行。對工程質(zhì)量、進度進行監(jiān)督檢查、辦理驗收、變更、登記手續(xù)和其他事宜。在審理過程中，張艷君申請對遼陽縣首山鎮(zhèn)勝利街9-1棟2號、3號房屋中間墻體被改造部分是否存在安全隱患進行鑒定，并請求出具墻體恢復原狀，達到安全標準的修復方案。

遼陽市中級人民法院技術(shù)處依法委托錦州建安建筑工程檢測有限公司對涉案房屋進行鑒定，該中心于2021年11月19日出具錦建檢(2021)鑒字第075號鑒定意見書，內(nèi)容為：根據(jù)《首山公園小區(qū)一層平面圖》和《首山公園小區(qū)一層柱、墻結(jié)構(gòu)布置圖》表明，在32軸C-D軸位置為混凝土剪力墻，無門洞。現(xiàn)場可見，該處混凝土剪力墻被開鑿出1.5m2m的門洞，墻內(nèi)鋼筋被切斷，房屋的抗震性能和整體性收到破壞，存在一定的安全隱患。修復建議：1．按設計要求的鋼筋結(jié)構(gòu)在該門洞上梁下部、地梁上部，東西墻表面鉆孔植筋，并委托具有檢測資質(zhì)的檢測單位對植筋進行拉拔力檢測；2．對受損鋼筋按圖紙要求采用同等型號、同等強度的鋼筋進行搭接焊接，焊接接頭采用雙面焊縫，搭接焊縫長度不小于5d；3．將門洞剪力墻破損面鑿毛，并采用壓力水將混凝土表面沖洗干凈并涂刷水泥凈漿；4．采用木模板將受損部位分三次澆筑，高于設計強度一個等級混凝土進行修復，第一次澆筑高度為900mm，充分振搗待混凝土初凝后進行第二次澆筑，第二次澆筑高度為900mm，充分振搗待混凝土初凝后澆筑上部剩余部位；5．將混凝土漿料注入模板內(nèi)，應振動兩側(cè)模板，將澆筑的混凝土振實，并應留置不少于2組試件以檢驗混凝土強度；6．混凝土澆筑完畢后應及時進行養(yǎng)護，養(yǎng)護時間及方法參照國家標準GB50666-2011《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工規(guī)范》的相關要求；7．混凝土澆筑完成后48小時后方可拆除模板；8．養(yǎng)護完成后按原規(guī)格恢復裝飾層。另，鑒定費20,000元，由張艷君墊付。

上述確認事實依據(jù)有《房屋所有權(quán)證》、《房屋租賃合同》、《交接單》、錦建檢(2021)鑒字第075號鑒定意見書、工程竣工驗收單、《建筑裝飾工程施工合同》、設計說明、增值稅發(fā)票、錄像資料、錄音資料、照片、證人證言及當事人陳述在卷佐證。上述證據(jù)經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證、認證，予以采信。

張艷君向一審法院起訴請求：1．請求法院判令被告對承租的房屋消除危險，恢復原狀(由評估機構(gòu)出具整改方案，最終以評估機構(gòu)認定達到安全條件為標準)；2．請求法院判令被告賠償違約金62,256元；3．請求法院判令被告承擔消除危險，恢復原狀期間的租金損失(從2020年4月1日起至被告實際消除危險，恢復原狀之日止)；4．訴訟費由被告承擔。

一審法院認為，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。本案中，張艷君、遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司在合同中明確約定租賃期間，未經(jīng)張艷君書面同意，拆改變動房屋結(jié)構(gòu)或損壞房屋，遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司應按照合同總租金的10%向張艷君支付違約金。若支付的違約金不足彌補甲方損失的，乙方還應負責賠償直至達到彌補全部損失為止。遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司于2014年7月6日對租賃房屋進行裝修改造，并沒有經(jīng)過張艷君書面同意，因此，遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司擅自對涉案房屋改造的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。

按照合同約定，遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司應當向張艷君支付違約金，違約金的數(shù)額為合同總租金的10%，張艷君與遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司簽訂的租賃合同為三年期合同，從2014年4月1日至2017年3月31日，總租金為277,200元，故違約金的數(shù)額應為27,720元。張艷君主張遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司給付第二次租賃期間的違約金，因遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司的違約行為發(fā)生在第一次租賃期間，遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司第二次租賃房屋時房屋的結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生改變，因此，對于張艷君主張第二次租賃房屋期間的違約金本院不予支持。

遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司辯解其沒有違約，其裝修改造行為是經(jīng)過張艷君同意的，根據(jù)雙方的約定，遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司改變房屋結(jié)構(gòu)，需經(jīng)過張艷君書面同意，因遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司沒有提供證據(jù)予以證明，故不予采信。遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司認為，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同第九條規(guī)定，房屋交接時應雙方共同參與，因此，張艷君在交接時對租賃房屋的現(xiàn)狀已經(jīng)清楚且張艷君并沒有提出異議，該合同已經(jīng)履行完畢。遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司不應該賠償違約損失。

因雙方簽訂的租賃合同第九條為房屋交付及收回的驗收。根據(jù)該名稱可知，該條規(guī)定是房屋交付和收回時的驗收。因2014年3月31日第一次租賃期限到期時，遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司續(xù)約，繼續(xù)承租涉案房屋，因此，張艷君、遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司雙方并沒有交接房屋，張艷君沒有收回房屋，也沒有對房屋進行驗收，因此，不應適用該條款。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。

遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司未經(jīng)張艷君同意，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，將兩個房屋中間的墻體拆除，導致涉案房屋存在安全隱患，張艷君要求遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司將房屋結(jié)構(gòu)恢復原狀符合法律規(guī)定，予以支持。具體恢復內(nèi)容如下：拆除房間的隔斷；拆除房間的二級吊頂。修復兩個房屋中間的墻體。具體修復方案詳見錦建檢(2021)鑒字第075號鑒定意見書中的修復建議。遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司辯解其沒有拆除兩個房屋中間的墻體，因遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司在庭審中已經(jīng)自認其根據(jù)自己的需要拆除相應的磚塊，且其提供的施工設計圖、設計說明中，對墻體均進行了改造，加之張艷君提供的證人證言、錄音資料，可以認定該墻體由遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司拆除。因此，對于遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司的辯解不予采信。

關于張艷君主張遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司給付案涉房屋恢復原狀期間的租金損失。根據(jù)法律規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。本案中，張艷君的損失在于遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司改變了房屋結(jié)構(gòu)，造成房屋存在安全隱患，該損失張艷君已經(jīng)要求遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司恢復原狀，因此，對于該項損失張艷君不應該再要求遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司賠償。張艷君主張恢復原狀期間的房屋租金損失，該損失是否可以認定為合同履行后可以獲得的利益。

張艷君應當對可得利益損失賠償請求權(quán)產(chǎn)生的法律事實承擔舉證證明責任，主要包括：違約方存在違約行為；守約方存在可得利益損失；所受損失和違約行為之間存在因果關系。據(jù)此，張艷君沒有提供可得利益損失的證明，本案中，即使遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司不發(fā)生違約行為，張艷君的房屋也不是必然有人承租，所以張艷君不是必然損失租金。因此，對張艷君的該項主張不予采信。

一審判決：一、遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司給付張艷君違約金27,720元，此款于判決生效后十日內(nèi)給付；二、遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司于判決生效后三十日內(nèi)將張艷君坐落于首山鎮(zhèn)勝利街9-1棟2號和3號商業(yè)網(wǎng)點恢復原狀。三、駁回張艷君其他訴訟請求。

張艷君上訴請求：一、撤銷一審民事判決書，依法改判支持上訴人的一審訴訟請求。二、一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。

事實和理由：一審法院認定事實錯誤，二審應予糾正。一、上訴人與被上訴人在兩次《房屋租賃合同》中均約定租賃期間未經(jīng)上訴人書面同意，拆改變動房屋結(jié)構(gòu)或損壞房屋，被上訴人應按照合同總租金的10%向上訴人支付違約金。被上訴人對案涉房屋進行裝修改造，并沒有經(jīng)過上訴人書面同意，其擅自改造房屋的行為已構(gòu)成違約。按照合同約定被上訴人應向上訴人支付違約金，違約金數(shù)額為合同總租金的10%。違約行為發(fā)生在2014年7月6日即剛簽訂第一次租賃合同不久，而雙方簽訂的兩次合同系雙方租賃房屋合意的延續(xù)，應視為一個整體，按照合同約定應按照兩次合同總租金數(shù)額來計算違約金數(shù)額，即合同總租金為兩次合同的租金總額622,560.00元，違約金數(shù)額應為62,256.00元。一審法院認為被上訴人違約行為發(fā)生在第一次合同的租期內(nèi)，從而認定應按照第一次合同的總租金數(shù)額來認定違約金數(shù)額的事實是錯誤的。

二、一審法院認為，關于案涉房屋恢復原狀期間的租金損失一節(jié)所適用的法律規(guī)定為：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。”結(jié)合本案事實來看，1、上訴人的案涉房屋在恢復原狀期間的租金損失也應屬于上訴人的“其他損失”，故按照法律規(guī)定，被上訴人應當賠償案涉房屋恢復原狀期間的租金損失，而一審法院在法律規(guī)定適用正確的前提下，運用到本案中卻認定出了相反的結(jié)論，實屬讓人不解。2、被上訴人將案涉房屋恢復原狀系其在履行合同義務不符合約定后的補救措施，而向上訴人給付案涉房屋恢復原狀期間的租金損失系其給上訴人造成的其他損失，這兩部分明顯不是同一損失。3、上訴人與被上訴人簽訂的兩次《房屋租賃合同》，足以證明上訴人可得利益的損失。錦州建安建筑工程檢測有限公司出具的錦建檢(2021)鑒字第075號鑒定意見書，明確表明房屋的抗震性能和整體性受到破壞，存在一定的安全隱患，故上訴人的案涉房屋之所以無法形成新的租賃關系是由于被上訴人的違約行為所造成的，即違約行為與可得利益損失之間存在必然的因果關系。基于以上結(jié)論，一審法院對于租金損失不予采信的認定明顯不當。綜上，一審法院認定事實錯誤，為維護上訴人合法權(quán)益，請求二審法院依法支持上訴人的上訴請求。

遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司辯稱，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，上訴人對被上訴人對案涉房屋的裝修改造知情，請求駁回上訴，維持原判。

二審認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明。當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利的后果。爭議雙方就案涉房屋存在兩份租賃合同，第一份租賃合同期限為2014年4月1日至2017年3月31日。此合同簽訂后，承租人遼陽福彩銷售有限公司遼陽分公司在未經(jīng)出租人張艷君同意的情況下，于2014年7月6日對出租房屋進行了裝修改造，遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司擅自對承租房屋進行裝修改造的行為違反合同約定，應承擔違約責任。案涉兩份《房屋租賃合同》為分別獨立的合同，承租人的違約行為發(fā)生在首份《房屋租賃合同》的履行期間，出租人應為此期間的違約行為承擔責任，原審按此期間房屋租金確定違約金，并無不當。

關于案涉房屋恢復原狀期間的租金損失問題，案涉《房屋租賃合同》已經(jīng)履行完畢，租賃房屋經(jīng)裝修改造后的墻內(nèi)鋼筋被切斷，房屋的抗震性能和整體性受到破壞，存在一定的安全隱患。將帶有安全隱患的房屋再次進行出租具有潛在風險的存在，如發(fā)生意外事故，后果也難以想象。因此，《房屋租賃合同》到期后至修復完畢時止的房屋租金損失，系由遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司擅自對承租房屋進行裝修改造的行為所致，張艷君主張承租人按照爭議雙方2017年4月1日所簽《房屋租賃合同》中約定的租金價格支付出租房屋修復期間租金損失的訴訟請求，應予支持。

因案涉房屋的修復期尚不能確定，遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司應自2020年4月1日起按月租金9593.33元的標準暫時向張艷君支付房屋租金損失至2022年4月1日。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百八十三條的規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。待遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司對案涉房屋修復完畢后，如張艷君認為尚有其他損失，可另行主張權(quán)利。原審關于案涉出租房屋修復期間的損失不是必然損失的認定不當，應予糾正。

綜上所述，張艷君的上訴請求部分成立。二審判決如下：

一、維持一審民事判決第一項，即遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司自收到本判決之日起十日內(nèi)給付張艷君違約金27,720.00元；

二、維持一審民事判決第二項，即遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司自收到本判決之日起三十日內(nèi)將張艷君坐落于首山鎮(zhèn)勝利街9-1棟2號和3號商業(yè)網(wǎng)點恢復原狀。具體恢復內(nèi)容如下：拆除房間隔斷；拆除房間二級吊頂；修復上述兩個房屋中間的墻體(具體修復方案：1．按設計要求的鋼筋結(jié)構(gòu)在該門洞上梁下部、地梁上部，東西墻表面鉆孔植筋，并委托具有檢測資質(zhì)的檢測單位對植筋進行拉拔力檢測；2．對受損鋼筋按圖紙要求采用同等型號、同等強度的鋼筋進行搭接焊接，焊接接頭采用雙面焊縫，搭接焊縫長度不小于5d；3．將門洞剪力墻破損面鑿毛，并采用壓力水將混凝土表面沖洗干凈并涂刷水泥凈漿；4．采用木模板將受損部位分三次澆筑，高于設計強度一個等級混凝土進行修復，第一次澆筑高度為900mm，充分振搗待混凝土初凝后進行第二次澆筑，第二次澆筑高度為900mm，充分振搗待混凝土初凝后澆筑上部剩余部位；5．將混凝土漿料注入模板內(nèi)，應振動兩側(cè)模板，將澆筑的混凝土振實，并應留置不少于2組試件以檢驗混凝土強度；6．混凝土澆筑完畢后應及時進行養(yǎng)護，養(yǎng)護時間及方法參照國家標準GB50666-2011《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工規(guī)范》的相關要求；7．混凝土澆筑完成后48小時后方可拆除模板；8．養(yǎng)護完成后按原規(guī)格恢復裝飾層)；

三、撤銷一審民事判決第三項，即駁回張艷君其他訴訟請求；

四、遼寧福彩銷售有限公司遼陽分公司自收到本判決之日起十日內(nèi)向張艷君支付房屋租金230,240.00元；

五、駁回張艷君的其他訴訟請求。

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