今日滬法 | 小區(qū)公共設(shè)施改造 維修資金豈能想賴就賴

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案例導(dǎo)讀

小區(qū)公共設(shè)施需要維修、更新和改造的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議后，每位業(yè)主都應(yīng)服從決議，按比例承擔(dān)維修資金。

案情概要

自來(lái)水管老化

業(yè)主聯(lián)名申請(qǐng)改造

涉訟小區(qū)于1997年建成，2011年后小區(qū)公共自來(lái)水管腐蝕、地下水管漏水問(wèn)題日趨嚴(yán)重，小區(qū)業(yè)主聯(lián)名向區(qū)房辦、居委會(huì)等申請(qǐng)自來(lái)水改造立項(xiàng)。

改造工作啟動(dòng)

物業(yè)征詢業(yè)主意見(jiàn)

2018年，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司向業(yè)主發(fā)放《關(guān)于自來(lái)水總管改造征詢表》，征詢業(yè)主對(duì)于使用小區(qū)維修資金進(jìn)行本次改造的意見(jiàn)。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，按戶數(shù)94.64%及按面積94.42%的業(yè)主表示同意。

改造施工完畢

個(gè)別業(yè)主拒交維修資金

2019年11月，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司發(fā)布《維修資金征集函》，說(shuō)明該小區(qū)某樓幢剩余維修資金不足以支付本次自來(lái)水改造的費(fèi)用，故需先征集業(yè)主該部分維修資金。絕大多數(shù)業(yè)主如期支付。2019年底，改造施工完成。經(jīng)業(yè)委會(huì)多次催繳，個(gè)別業(yè)主仍未交納維修資金。

已享受改造成果

業(yè)主應(yīng)支付維修資金

業(yè)委會(huì)訴至法院，要求欠付業(yè)主支付上述專項(xiàng)維修資金。

法院經(jīng)審理認(rèn)為

在改造項(xiàng)目已完成，絕大多數(shù)業(yè)主已交納維修資金的情況下，個(gè)別業(yè)主拒交維修資金，侵犯了全體業(yè)主的共有權(quán)，故判決被告應(yīng)支付上述專項(xiàng)維修資金。被告上訴，二審維持原判。

法官釋法

小區(qū)的電梯、消防設(shè)施、公共管道等設(shè)施屬于共用設(shè)施設(shè)備，屬于業(yè)主共有，這些設(shè)施設(shè)備的修繕和改良，是影響小區(qū)共同居住品質(zhì)的重要方面。小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)法定程序召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或以發(fā)放征詢表等形式，征得大多數(shù)業(yè)主同意后，形成的關(guān)于公共設(shè)施的維修、更新和改建的決議對(duì)全體業(yè)主具有約束力，全體業(yè)主都應(yīng)服從并共同承擔(dān)相應(yīng)的維修資金。業(yè)主一般應(yīng)按照專有部分面積所占的比例交納相應(yīng)的維修資金。

本案中，在改造項(xiàng)目完成后，絕大多數(shù)業(yè)主已交納維修資金的情況下，個(gè)別業(yè)主拒交維修資金，是對(duì)全體業(yè)主的共有權(quán)的侵犯。同時(shí)，這名業(yè)主在征詢表中明確表示同意，并已實(shí)際享受了改造利益，現(xiàn)拒付相應(yīng)維修資金，也有違誠(chéng)實(shí)信用的原則。

《民法典》修訂了業(yè)主共同參與改建重建建筑物及其附屬設(shè)施、使用籌集維修資金的表決規(guī)則，業(yè)主可按照規(guī)則理性參與公有部分的共同管理，促進(jìn)小區(qū)的民主自治和良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

相關(guān)法條

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百七十八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

……

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

……

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第二百八十一條建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

來(lái)源｜上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院

作者｜ 汪露

責(zé)任編輯｜張巧雨

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