我是陳攀東,專門出租杭州寫字樓、共享辦公室。
新購買的寫字樓,一般租售比可以達到2-3%,如果運營成熟后,過了一個周期,如5-10年,租售比可達到5-6%以上,是比較可觀的。
以杭州為例,西湖區的西溪、蔣村,上城區的錢江新城寫字樓都不愁租,一旦空出來,小面積的百來平米的,都是個把月就租掉了,但選擇買哪里的寫字樓,是需要眼光的,一個區域、商圈,可能現在繁華,但二十、三十年后呢?畢竟寫字樓的產權是40年。
在這漫長的時間中,有的寫字樓因為各種原因,就租不掉,急用錢的時候,又沒法很快變現,所以有些業主內心是后悔死了的,覺得不如買住宅。
有哪些因素導致投資寫字樓會后悔死了呢?我根據我的工作經歷,總結了這么幾點:
1、物業服務差勁。物業是業主選出來的,收費方面,也是一分錢一分貨,如果圖便宜,那要享受周到的服務,是不現實了。服務,不是就指那種見面問好、微笑開門的方式,雖然這也算,比這更重要的,是要維護保養寫字樓的硬件、衛生、日常管理這些,因為這些東西是可以直觀感受到的,租戶來看房,如果覺得這些都不行,就不會考慮了。
2、戶型不好。有的人認為戶型不好,如朝北,有柱子,室內不規則導致使用率低下,購買的價格便宜,到時可以便宜點出租,在供不應求的市場時,也確實可以租出去,但現在上的市場寫字樓供應是比較豐富了,而且交通方便,不一定要局限于某一塊地方,就導致以前位置好的,現在沒什么優勢了。
3、沒時間打理。杭州的寫字樓,有不少是外地人購買的,如溫州、金華、麗水、衢州等,人來一趟比較折騰,就導致前一個租客退租,新租客簽合同、看房等,就不是很便利,尤其是趕上市場不好的時候,可能空半年一年都租不出去。這方面是需要經驗的,如果從來沒投資過寫字樓,可能對這些流程不熟悉。
4、價格上不去。投資寫字樓要賺錢,無非是等著升值,但現實是,能不能升值,要看地段和稀缺性,就算升值了,個人所得稅、土地增值稅也是非常高的。剩下的就是靠租金上漲了,寫字樓的租金一般來說,可以平均每年遞增2-5%,但誰敢保證自己的寫字樓可以就一定可以做到這一點呢?其實也有失敗的案例的,這個地段剛開始租金高,但過了5年,10年,商圈轉移,這個地方變得平庸了,租金直接腰斬!就算打5折了也還不好租,這種痛苦誰又能理解呢?
總之,投資寫字樓是需要閑錢來做的,要做好5-10年都不用這個錢才會安心踏實。
聲明:本文非投資建議,據此操作,風險自擔。
本文配圖:中天·西城紀(圖文無關)
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