5月25日，我寫了一篇關(guān)于如何正確計(jì)算住房按揭貸款利息的文章，很受讀者歡迎。許多讀者對住房按揭貸款利率的計(jì)算方式還不太懂，紛紛發(fā)來私信詢問更為具體的問題。
住房貸款利率降低1%，80萬房貸20年省16萬利息嗎？錯(cuò)了
為了讓大家能徹底明白房貸利息的計(jì)算方法，這篇文章就針對房貸利率下調(diào)，對貸款購房者利息節(jié)省程度等問題再做進(jìn)一步的講解。
首先，要弄明白銀行計(jì)算房貸利息依據(jù)的是貸款余額和利率。
貸款利息＝貸款余額×利率
例如，你原先貸款100萬元，經(jīng)過2年的還款之后，貸款余額已經(jīng)變成了90萬元。那么，銀行現(xiàn)在對你計(jì)算利息時(shí)就是按90萬元的貸款余額來計(jì)算的，而不是最初的100萬元。也就是說，你目前占用了多少銀行信貸資金，就計(jì)算這部分所占用資金的利息，跟之前的貸款金額和已還清的金額沒有關(guān)系。
明白了這一點(diǎn)之后，我們再來解決一個(gè)問題。有2個(gè)貸款購房者，年初都申請了30年期的100萬元的住房按揭貸款，但因在兩個(gè)不同的城市購房，兩人的利息不一樣。A的房貸利率是5.8%，B的房貸利率是5.5%。
5月份，兩個(gè)購房者都接到了銀行降低利息的通知。其中，A的房貸利率從5.8%降到4.8%，降低1個(gè)百分點(diǎn)（即1%）；B的房貸利率從5.5%降到4.5%，也是降低1個(gè)百分點(diǎn)（即1%），那么AB兩人節(jié)省的利息一樣多嗎？
許多人都會認(rèn)為，降低的利率都是1%，所以2個(gè)人節(jié)省的貸款利息是一樣的。但如果你是這樣認(rèn)為的，那就錯(cuò)了。因?yàn)殡m然貸款最初的本金和利率降幅都一樣，但在還款過程中，所占用的銀行信貸資金是不一樣的。
貸款降息節(jié)省利息表
為了讓大家明白這一點(diǎn)，我列出如上表格。從表中可以看出，在降息百分點(diǎn)相同時(shí)，會如下幾點(diǎn)規(guī)律：
1. 在等額本息還款方式下，不同的利率水平會有不同程度的節(jié)息效果。
2. 在等額本息還款方式下，原本的利息越高，節(jié)息的效果越好。例如上述貸款事例中，原本的利率是5.8%，其節(jié)息金額就大于5.5%。
3. 在等額本金還款方式下，只要降息百分點(diǎn)相同（例如都是1個(gè)百分點(diǎn)，即1%），不同的利率水平的節(jié)息效果是相同的。
因此，我們在計(jì)算銀行貸款利息時(shí)，只要抓住“占用銀行信貸資金金額”這一關(guān)鍵點(diǎn)，就會明白銀行貸款那些事了。
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