小換大房子怎么操作「小房子換大房子」

目前均哥接觸不少改善性需求的剛需客戶，他們不是要買豪宅改善生活，而是因為以前第一套房的緊湊型小戶型，現在由于二胎的到來和父母帶孩子的需求，必須要換一套三房戶型，因為換房的需求不同，需要考慮的因素就不一樣，主要有以下：

（1）家有小孩和老人，樓層不宜過高，以免電梯出現故障，出入方便。

（2）戶型要通透，良好的光照條件和空氣流通都有益于老年和小孩的身體健康。

（3）周邊環境要好，配套要完善。菜市場、公園、醫院等配套更符合老年人的需求；而幼兒園、等配套資源對于兒童同樣很重要。

（4）對于家庭的“中堅力量”，還需要考慮房屋地理位置，方便上下班。

（5）孩子教育第一位，先購房者要了解所處城市中招生是否采用方式，要充分考慮各種可變因素包括范圍、時間等，如要置換二手房，還需了解房屋戶口掛靠情況。

（6）教育資源的選擇中家長還需要充分考慮孩子的個性。孟母三遷也是為了孩子更好的教育資源。

（7）購房者需要根據自身的資金實力確定預算。

均哥今年接觸到不少這樣的客戶，而且這樣的客戶配房特別難，周期很長，因此均哥也總結了一下這樣的客戶的選房攻略，希望大家都能少走彎路。

一、選擇自己的換房方式

現在換房無非三種方式，賣小買大、留小買大、租小換大。要根據城市情況去選擇，如果是三四線城市，建議大家直接賣小買大，因為留下多一套房子以后會是累贅，三四線城市房子過剩已經很明顯了，一旦樓齡長了可能以后賣都困難，對于像東莞這種城市可以選擇留小買大、租小換大，不過如果自己首套是臨惠片區或者樟木頭、中堂這種沒有潛力的鎮區，也必須按照三四線城市的方式處理，具體方式的利弊如下：

（1）賣小買大

購房者有兩種選擇先賣后買和先買后賣。

對于流動資金不足的購房者，先賣后買可以留有足夠的資金，緩解經濟壓力。另外，在大部分城市選擇先賣后買，貸款可以繼續享受首套房待遇，減輕購房負擔，而且最近出的新政是先賣后買可以減免個稅，不過這種方式周期有點長，過渡期要尋找住處。先買后賣適合收入較穩定，手頭有足夠的流動資金的購房者，不需要面對換房期間面臨的租房窘境。

（2）留小買大

留舊買新適合不差錢、月收入較高的換房者，避免了賣房后居無定所的局面，亦不用考慮房子置換期的租房問題，可保留一套房子作為手段。這種方法考驗著換房人的還款能力，另外如首套房仍屬于貸款中，那么再次置業要考慮貸款利率以及稅費較首套有所提升，同時要考慮到月供對于生活質量的影響。

（3）以小換大

不少首套房面積小的用戶為了改善住宅環境往往會在幾年后選擇換大房，但又不忍心將辛苦買來的第一套房子出售，采取租小換大的方式可以減輕負擔，但適用于首付壓力小，月供償還能力較低者。

二、選擇購買渠道

其實在目前的環境下選擇購買渠道非常重要，很多人花了很多時間都沒完成換房，就是在購買渠道方面瞻前顧后，大多數客戶都在同時觀望新房和二手房以及法拍房，但是最后都有自己的顧慮，結果沒有一個可以落地的。

按照現在東莞這個城市來說，新房的價格仍然居高不下，因為開發商成本擺在這里，不像惠州這些城市新房一降起來就是40%的，這種情況建議就關注新房降價比較多的樓盤就可以，對于東莞這種城市，均哥建議就把精力放在法拍房最好，因為自己的第一套房子無論怎么處置都是市場價的，但是新買法拍房能夠按照市場價的80%到手，因此節省的錢足夠交易的稅費和承擔未來可能出現的下跌，而且價格低購買成本也降低，對于換房捉襟見肘的客戶應該把精力關注在法拍領域。

三、提前準備各階段所需費用

選定了換房方式和換房渠道后，就要考慮每個階段所需要的購房費用，如采用留小買大、租小換大的購房者，不涉及賣房步驟，那么購置二套房需要考慮貸款額度及月供能力。如果采用賣小買大的方式，還需要考慮如下因素：

1、首付款。如先賣后買，可將賣房所得用于買房資金。如先買后賣，需提前準備買房所需資金。

2、所售房屋尚有貸款，需先還清房貸才能出售。可自籌資金還貸也可利用買方的首付款還貸。

3、貸款買新房。考慮貸款額度及首付比例，現在的新政認房不認貸減輕了大家不少換房成本。

4、留足備用金。賣小買大涉及到買賣兩個過程，除購房款之外，還涉及到中介費，契稅，稅、個稅、裝修費等其他款項。

如果大家選擇走法拍的渠道的話，建議可以找一家靠譜的法拍輔助機構，把自己的述求告知業務員，這樣業務員可以根據客戶的要求去匹配房源，而且還在競拍前后做指導工作，這樣其實換房客戶只要配合就好，不需要花費大量的時間精力，還可以輕松撿漏，有需要的朋友可以關注均哥，為大家帶來更多的換房技巧和攻略。