改變深圳的\\「深圳發展變化」

一只南美熱帶雨林的蝴蝶，偶爾扇動幾下翅膀，可能在兩周后引發美國的一場龍卷風。在深圳，就在我們身邊，一場蝴蝶效應也在激蕩當中。

從100%到95%，新政“5%”比例的變化，看起來不起眼，但是它極有可能改變深圳的未來，改變生活在這個城市的你我。

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95%的“先行”

2021年3月1日起，也就是從本月開始，《深圳經濟特區城市更新條例》（下稱《條例》）正式實施。

《條例》是去年12月30日深圳人大常委會表決通過的重磅文件，是全國第一部城市更新地方立法。這份萬余字的地方性法規，劃出了一條清晰的界線，從而讓日曠持久的深圳舊改博弈，徹底破冰。

首先，《條例》終于打破了“雙百“的限制，拆遷再也不用強求100%比例的業主同意，舊住宅小區簽約面積/權利人比例（其中一項）達95%即可進入行政調解，兩項均達成95%，即可依照相關法律法規對未簽約部分房屋實施行政征收。雙95%不僅包括舊住宅小區改造，還適用于城中村合法住宅、住宅類歷史違建物業等。

同時，為了杜絕拆遷戶獅子大開口式的索賠，舊住宅的補償條件也明確為套內面積1:1。

總之，這既是全國第一部城市更新地方立法，更是深圳先行示范的再嘗試，借鑒了香港、新加坡等等國外先進舊改的立法經驗，并充分考慮過往數十年深圳城市更新的現狀，在推動深圳未來城市更新模式和體系設置上，撕開了一道口子。

02

深圳進化

時至今日，城市更新對于深圳的價值，正在被重估。

40年的深圳，成為了今天中國最急需城市更新的城市之一、為什么？無非深圳太快，深圳發展的效率太高。而從另一個層面來說，城市更新對于深圳的推動力巨大。

大沖、崗廈以及當下的白石洲，這都是深圳最為著名的城市更新。事實證明，城中村的轟然倒地，是這個城市的陣痛，然后在其之上拔地而起的，卻是現代化與未來感的城市。

例如，從當年大沖的握手樓到萬象天地的城市綜合體，改變的不只是城市的形態，它也在引領深圳未來的生活樣本，城市更新的果實，早已突破了開發商與業主的小利益，從而將更優質的生活方式，帶給每一位在這個城市生活的人。同樣的，白石洲的舊改理念是“無邊界智慧城市”，這個曾經是無數深圳年輕人落腳之所，這個“深圳夢”的初心承載之地，因為城市更新，也在過去和未來之間，尋找到了進化的可能。

因此對于深圳，城市更新不再是簡單的破舊立新，巨大資源、智力與時間的投入，決定了現在的城市更新，就是深圳城市進化、奔赴未來的重要方式。

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城市里程碑

按道理說，年輕的深圳，應該是城市更新推進效率最高的城市，但是，事實卻恰恰相反。

2009年，《深圳市城市更新辦法》出臺并正式提出“城市更新”這一概念，標志著以市場化、制度化為根基的深圳城市更新歷程正式開啟。

從此之后，“拉鋸”成為了深圳城市更新的關鍵詞。

深圳沙河街道鶴塘小區在2016年10月成為深圳第一個“雙百”簽約小區。但代價是漫長的6年，原因是個別超出常理、獅子大張口的釘子戶。

更知名的案例是羅湖木頭龍舊改項目，耗時10余年才開拆，當時有釘子戶71平方米的房子，開出了1700萬的天價，相當于24萬/平，而現在該片區的樓價也不過10萬/平左右。

鹽田海濤花園舊改中，有“釘子戶”提出拆賠面積不能按照產證上的單套來測算，應該是整棟樓的所有該戶型來計算，“這棟樓‘整條腿’都要賠給我……”這樣的要求，已經達到了哭笑不得的地步。

據媒體報道，因為十余年的拉鋸，木頭龍陸續有49位已簽約的業主離開人世，而鹽田海濤花園小區帶著遺憾離世的業主更多，已知超過80位老人。

拉鋸背后的實質，無非是利益的針鋒相對。

但是，當城市更新已經是深圳城市進化的“源動力”時，這樣的拉鋸和博弈，已經成為城市發展路上的重大“阻力”。它影響也不只是開發商和業主，而是與每一位深圳人的未來息息相關。

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公共利益優先

耗時10年后，羅湖木頭龍的釘子戶最終被政府強制征收，而其征收條件低于市場主體給出的條件。2020年羅湖區第一季度12個重大項目其中就有木頭龍，再艱辛的拉鋸，也無法阻擋城市向前。

也就在《更新條例》實施的本月，上文中提到的鹽田海濤花園簽約率也到達了98%，按照條例，實際上已經可以觸發行政調解或行政征收；但同時，部分業主卻一直因為部分特殊權屬問題而與開發商僵持不下。

據了解，當年海濤花園的開發商，兜售了本不屬于房屋建筑范圍內的花園和天臺，所以現在業主也認為，花園和天臺也要與房屋面積一樣進行賠償。事實上，《條例》明確了除紅本住宅外的其他建筑按房屋征收相關規定協商確定。

而現行的《深圳市房屋征收與補償實施辦法》中對于天臺、花園這類房屋附屬物已進行了征收的細致規定，“對房屋以外的構筑物、其他附著物等貨幣補償的金額，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構以重置價評估確定”。如果真的按重置價評估，將遠遠低于市場主體給到的賠償。

海濤花園，這個誕生于上世紀80年代的海砂樓，即將開始新一輪的煥新。

有人問，新的《條例》有沒有涉及業主利益的維護？

引用廣州網紅釘子戶——“橋中房”事件中的律師觀點：被拆遷人可以自由主張，但被拆遷人也有自己的社會責任，作為社會、城市中的一員，有審時度勢、端正價值觀的必要，以避免濫用法律平等地位的身份，造成社會資源的極大浪費。

因此，城市公共利益才是城市更新優先的考量。從城市發展來看，城市更新帶來大量城市公共資源的煥新和提升，是對城市萬千居住者長時間的利好。

有更好的深圳，才有更好的我們。

從100%到95%，它是一次破冰與提速，更是深圳城市進化歷程中的里程碑。

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